Arendezi, procuri sau construiești




default name
I. Luarea încăperilor în arendă
În cazul unor afaceri mici, de cele mai dese ori, pentru antreprenor este mult profitabil să ia spațiile în arendă, în special atunci, când acestea corespund criteriilor despre care v-am relatat în acest capitol.
Dacă v-ați hotărât să luați încăperi în arendă, atunci trebuie să reflectați și asupra mai multor aspecte. La fel, este indicat să stabiliți cu proprietarul localului dacă acesta permite vizitatorilor să se afle până la o oră târzie, mai ales veți deschide o cafenea, un magazin, un atelier, deoarece mai apoi ar putea apărea probleme cu vizitatorii și clienții.
Unii proprietari pun din start chiriașilor niște restricții, alții își pot lua niște angajamente – să instaleze niște uși , vergi metalice etc. care ar spori gradul de securitate al echipamentelor dvs.

II. Procurarea încăperilor
Dacă imobilul unde doriți să vă desfășurați activitatea este oferit spre vânzare ați putea profita de ocazie, dar nu înainte de a analiza și reflecta asupra următoarelor detalii:

1. În caz de necesitate veți putea vinde ușor aceste spații sau încăperi?
2. Poziționarea imobilului este cu adevărat favorabilă activității d-voastră?
3. Știți care este istoria acestui edificiu, depozit și care-s dezavantajele? (când a fost construită clădirea; primăvara se acumula cumva apă în subsol; clădirea se încălzește prost pe timp de iarnă; odăile au înălțimea mare, or asta presupune că veți avea nevoie de mai mult agent termic pe timp de iarnă)
4. Dacă imobilul „ochit” în fiecare an își schimbă proprietarul atunci acest fapt trebuie să vă dea de bănuit. La fel, este necesar să meditați și despre amplasarea edificiului, în sensul ,că ar fi totuși una nefavorabilă pentru clienți, distribuitori etc.

III. Construcția încăperilor

În multe situații totuși antreprenorii sunt nevoiți să pornească pe un drum nou și să construiască sedii, edificii, depozite.
Dacă aveți deja în proprietate terenul destinat construcțiilor mai întâi va trebui să consultați un arhitect. Cu siguranță el va oferi și niște soluții. Spre exemplu, ar putea să vă sugereze suprafaţa mai raţională pentru depozite sau birouri ca să puteţi economisi energia termică și electrică, va proiecta încăperile astfel încât cablurile să fie amplasate într-un loc sigur şi să arate bine din punct de vedere estetic. Totodată un arhitect vă poate sfătui ce materiale să utilizați pentru construcţie etc.
În continuare vă explicăm pas cu pas ce urmează să faceţi și de ce acte veţi avea nevoie.

Depunerea documentelor pentru obţinerea certificatului de urbanism pentru proiectare

Certificatul de urbanism pentru proiectare se elaborează şi se emite în baza cererii în care se indică locul amplasării imobilului/terenului, la care se anexează, în original şi în copii, următoarele documente:

a) buletinul de identitate (pentru persoană fizică) sau certificatul de înregistrare (pentru persoană juridică);
b) raportul de expertiză tehnică, în caz de reconstruire, restaurare, modificare sau consolidare a imobilului existent, elaborat de către experţi tehnici atestaţi;
c) acordul autentificat notarial al coproprietarilor de imobil/teren ale căror interese pot fi afectate nemijlocit în procesul executării lucrărilor de construcţie şi în perioada exploatării obiectului construit; d) schiţa de proiect avizată de arhitectul-şef, în cazul amplasării construcţiei în zonă cu regim special stabilit prin documentaţia de urbanism şi de amenajare a teritoriului;
e) schiţa de proiect avizată de Consiliul Naţional al Monumentelor Istorice de pe lîngă Ministerul Culturii, în cazul intervenţiilor la monumentele de istorie, artă şi arhitectură sau în zonele construite înscrise în Registrul monumentelor Republicii Moldova ocrotite de stat;
Elaborarea certificatului de urbanism pentru proiectare

1. Certificatul de urbanism pentru proiectare se elaborează în baza documentaţiei de urbanism şi de amenajare a teritoriului de către organele locale de arhitectură şi urbanism din cadrul administraţiei publice locale.
2. În lipsa documentaţiei de urbanism şi de amenajare a teritoriului, emitentul este obligat să elaboreze, prin intermediul serviciilor sale abilitate, o schemă de amplasare a imobilului/terenului şi a reţelelor edilitare, care, fiind avizată de către arhitectul-şef, organele supravegherii de stat (centrul de medicină preventivă, inspectoratul ecologic, serviciul de pompieri şi salvatori), INCP „Urbanproiect” (pentru toate localităţile, cu excepţia municipiului Chişinău), IMP „Chişinăuproiect” (pentru municipiul Chişinău), va servi drept temei pentru elaborarea şi emiterea certificatului de urbanism pentru proiectare.
Certificatul de urbanism pentru proiectare se elaborează şi se eliberează solicitantului (beneficiarului) în cel mult 20 de zile lucrătoare de la data înregistrării cererii.
Termenul de valabilitate a acestuia nu poate depăşi 24 de luni de la data emiterii certificatului.
La cererea titularului, termenul de valabilitate a certificatului de urbanism pentru proiectare poate fi prelungit o singură dată pentru o perioadă de pînă la 12 luni.
La certificatul de urbanism pentru proiectare, emitentul va anexa:

a) planul de amplasare a imobilului/terenului, cu indicarea dimensiunilor/hotarelor acestuia;
b) avizul sanitar;
c) avizul de acordare a terenului pentru amplasarea, proiectarea obiectelor ca rezultat al participării în comisii la alegerea loturilor;
d) avizul serviciului pompieri şi salvatori.

Despre avizul serviciului pompieri și salvatori
Acest serviciu are drept scop reglementarea modului de autorizare, avizare şi verificare a lucrărilor de proiectare, executare sau desfiinţare a construcţiilor şi amenajărilor în conformitate cu documentaţia de urbanism şi de amenajare a teritoriului prin aplicarea sistemului de documente normative în construcţii. Iar colaboratorii de la această instituție urmează stabilesc, dacă sunt respectate normele şi regulile de apărare împotriva incendiilor, identifică dacă corespunde distanţa pînă la sursele de alimentare cu apă în caz de incendiu ş.a.

Documente necesare pentru prestarea serviciului :

1. Cererea Solicitantului/beneficiarului;
2. Certificat de înregistrare a întreprinderii sau buletinul de identitate pentru persoanele fizice de la Camera Înregistrării de Stat;
3. Copia deciziei organului administraţiei publice centrale sau locale privind atribuirea terenului de la Autorităţile administraţiei publice locale;
4. Schema de amplasare ce include date despre teren şi obiectele existente pe el de la Întreprinderea de Stat „Cadastru”;
5. Certificat privind distanţa de la terenul atribuit pentru construcţie pînă la cel mai apropiat punct de dislocare a subdiviziunilor de pompieri de la Organele supravegherii de stat a măsurilor contra incendiilor.

Adrese

Organele supravegherii de stat a măsurilor contra incendiilor (central: mun.Chişinău, str.Iacob Hîncu,3 şi locale: sediile Direcţiilor şi secţiilor situaţii excepţionale teritoriale);
Organele supravegherii de stat a măsurilor contra incendiilor (central: mun.Chişinău, str.Iacob Hîncu,3 şi locale: sediile Direcţiilor şi secţiilor situaţii excepţionale teritoriale);


Acte normative:

Legea nr.267-XIII din 09.11.1994 privind apărarea împotriva incendiilor,
Legea nr.163 din 09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie;
Ordinul Serviciului PC şi SE nr.195 din 25.11.2009 cu privire la aprobarea Regulamentului privind organizarea şi realizarea supravegherii de stat a măsurilor contra incendiilor în Republica Moldova (publicat în MO nr.100-102 din 18.06.2010)
Ordinul Serviciului PC şi SE nr.193 din 13 noiembrie 2010 referitor la completarea Ordinului Serviciului Pc şi SE nr.195 din 25.11.2009

CERTIFICATUL DE URBANISM INFORMATIV


Certificatul de urbanism informativ se elaborează şi se eliberează în baza cererii, la care se anexează, în original şi în copie, buletinul de identitate (pentru persoană fizică) sau certificatul de înregistrare (pentru persoană juridică). În caz de litigii patrimoniale, pot fi solicitate documente specifice cazului dat.
Certificatul de urbanism informativ se elaborează şi se eliberează în cel mult 20 de zile lucrătoare de la data înregistrării cererii şi este valabil 6 luni.

AUTORIZAŢIA DE CONSTRUIRE

Autorizaţia de construire se emite în baza cererii unde se indică locul amplasării imobilului/terenului, în cel mult 10 zile lucrătoare de la data înregistrării acesteia. La cerere se anexează următoarele documente:
1) certificatul de urbanism pentru proiectare;
2) extrasul din documentaţia de proiect în volum de : memoriu explicativ, plan general (plan de situaţie, plan trasare), faţade, soluţii cromatice, proiect de organizare a executării lucrărilor de construcţie;
3) avizele de verificare a documentaţiei de proiect (compartimentele: plan general, arhitectură, rezistenţă) sau raportul unic de verificare a documentaţiei de proiect;
e) buletinul de identitate (pentru persoană fizică) sau certificatul de înregistrare (pentru persoană juridică);
f) contractul privind supravegherea de autor, semnat de către solicitant (beneficiar) şi proiectant;
g) extrasul din procesul-verbal al şedinţei Consiliului Naţional al Monumentelor Istorice de pe lîngă Ministerul Culturii privind avizarea pozitivă a proiectului de execuţie, în cazul proiectării intervenţiilor la monumentele de istorie, artă şi arhitectură sau în zonele construite înscrise în Registrul monumentelor Republicii Moldova ocrotite de stat;
h) certificatul de descărcare de sarcină arheologică, în cazurile prevăzute la art. 6 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 218 din 17 septembrie 2010 privind protejarea patrimoniului arheologic.

Conţinutul autorizaţiei de construire

(Autorizaţia de construire va cuprinde date privind):
a) locul amplasării imobilului/terenului;
b) condiţiile speciale de executare a lucrărilor de construcţie;
c) instituţia de proiectare;
d) termenul de începere a lucrărilor de construcţie;
e) durata executării lucrărilor de construcţie.

Legea Nr. 163 din 09.07.2010 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie publicată în Monitorul Oficial : 03.09.2010 în Monitorul Oficial Nr. 155-158, articolului 14 reglementează și care din lucrările de construcţie pot fi executate fără certificat de urbanism pentru proiectare şi fără autorizaţiei de construire.

AUTORIZAŢIA DE DESFIINŢARE

Autorizaţia de desfiinţare se emite în baza cererii în care se indică locul amplasării imobilului/terenului, în cel mult 10 zile lucrătoare de la data înregistrării acesteia. La cerere se anexează următoarele documente:
1) proiectul de organizare a executării lucrărilor de desfiinţare;
2) buletinul de identitate (pentru persoană fizică) sau certificatul de înregistrare (pentru persoană juridică);
3) expertiza tehnică, în cazul desfiinţării parţiale a imobilului;
4) acordul autentificat notarial al coproprietarilor de imobil/teren, ale căror interese pot fi afectate nemijlocit în procesul executării lucrărilor de desfiinţare totală sau parţială a imobilului;
5) avizul pozitiv al Ministerului Culturii, în cazul monumentelor de istorie, artă şi arhitectură sau al obiectelor situate în zone construite înscrise în Registrul monumentelor Republicii Moldova ocrotite de stat;

Conţinutul autorizaţiei de desfiinţare
Autorizaţia de desfiinţare va cuprinde date privind: a) locul amplasării imobilului supus desfiinţării;
b) condiţiile speciale de executare a lucrărilor de desfiinţare;
c) instituţia de proiectare;
d) termenul de începere a lucrărilor de desfiinţare;
e) durata executării lucrărilor de desfiinţare.

Se pot executa lucrări fără autorizaţie de desfiinţare lucrări de demontare, demolare a construcţiilor, care nu sînt înregistrate în registrul bunurilor imobile.

EMITEREA CERTIFICATELOR DE URBANISM ŞI AUTORIZAŢIEI DE CONSTRUIRE/DESFIINŢARE

1. Certificatele de urbanism şi autorizaţia de construire/desfiinţare  se emit de către primarii municipiilor, oraşelor, comunelor şi satelor pentru construcţii (lucrări de construcţie/desfiinţare) de orice destinaţie şi tip de proprietate.
2. Pentru obiecte complexe (magistrale de transport şi comunicaţii), amplasate pe terenuri ale mai multor unităţi administrativ-teritoriale, certificatele de urbanism pentru proiectare şi autorizaţiile de construire/desfiinţare se emit de către preşedinţii raioanelor în baza avizelor eliberate de către primarii localităţilor pe ale căror teritorii se vor desfăşura activităţile preconizate.
3 .Primarul localităţii va emite avizul stabilit în cel mult 10 zile lucrătoare de la data primirii solicitării. Avizul va conţine informaţii necesare pentru elaborarea certificatului de urbanism pentru proiectare şi autorizaţiei de construire/desfiinţare.
Potrivit Legii Nr. 163 din 09.07.2010 art. 28 construcţiile executate în lipsa certificatului de urbanism pentru proiectare, a documentaţiei de proiect şi a autorizaţiei de construire se consideră construcţii neautorizate. Încălcarea prevederilor prezentei legi atrage, după caz, presupune răspunderea contravenţională sau penală.

De altfel după începerea efectuării construcțiilor autoritatea public locală va anunța Inspecția a Construcțiilor. Acestia vor efectua un control în process de realizare a lucrărilor pentru a stabili dacă construcția este efectuată cu careva abateri. Și la darea în folosință a edificiului, depozitelor I.. va verifica din nou dacă aceasta poate fi utilizată fiind întocmit și un proces-verbal.

Recepţia finală (darea în exploatare) a casei construite/reconstruite

Pentru locuinţele cu un nivel şi anexele gospodăreşti, precum şi pentru construcţiile provizorii cu suprafeţe mai mici de 150 de metri pătraţi recepţia finală se efectuează de către o comisie alcătuită din proprietar şi reprezentantul primăriei, fiind întocmit un proces-verbal de recepţie conform modeluliu aprobat de Guvern − Anexa nr.3 la "Regulamentul de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor aferente", aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 285 din 23.05.96.

În baza actelor de recepţie noua construcţie urmează a fi înregistrată în registrul bunurilor imobile.

Acte normative:

Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998
Legea privind accesul la informaţie nr.982 din 11.05.2000
Legea privind protecţia datelor cu caracter personal nr. 133 din 08.07.2011